房地產基礎知識培訓知識點一：房地產基礎概念 房 產 是指房屋的經濟形態，在法律上有著明確的權屬關系，在不 同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的 房屋。 地 產 是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需 要的土地資產。地產與土地的根本區別在于有無權屬關系： 地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權 屬關系，它是一個統稱。 房地產 也稱不動產，是房產和地產的總稱，是指土地及附著在土地 上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利所有權、管 理權、轉讓權等。知識點一：房地產基礎概念 房地產業 是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開 發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集 多種經濟活動為一體的綜合性產業。 房地產開發 是指房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地 上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的 活動。知識點二：土地及土地使用年限 土地所有制 在我國，現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為 全民所有制 即國家所有和集體所有制即集體所有兩種形 式。任何個人均不能取得土地所有權。 土地所有權 土地所有權，是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土 地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。土地所有權 是不能出讓或轉讓的。 在房地產開發中，房地產開發企業取得的只是土地的使用 權，而不是土地的所有權。同樣，消費者購買商品房后，對 該房屋所占用的土地，不享有所有權，只擁有使用權。知識點二：土地及土地使用年限 土地使用權 土地使用權是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的 權利。土地使用權可以依法轉讓。 開發商要進行房地產開發，首先必須取得土地使用權。其獲 取土地的方式主要有以下幾種： 1土地使用權的出讓。土地使用權的出讓是指國家以協 議、招標、拍賣的方式將土地使用權在一定年限內出讓給土 地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 2土地使用權的轉讓。土地使用權的轉讓，是指土地使用 者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移 的行為。 3土地使用權的劃撥。土地使用權的劃撥，是指政府無償 將土地撥發給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無 償劃撥取得的土地使用權，須經政府及土地管理部門同意， 并按規定補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。知識點二：土地及土地使用年限 土地開發：是將“生地”開發成可供使用的土地即熟地。 生 地：是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土 地。 熟 地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使 用條件的土地。 三通一平是指在土地開發時進行的通水、通電、通路和土地 平整工作。 七通一平是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路 通，土地平整。知識點二：土地及土地使用年限 土地使用年限 首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，也就是 說，房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財 產，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出 讓方式取得的國有土地的使用權是有期限的。 不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發商在取得土地用 于房地產開發時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同 書》，其土地使用年限按國家規定執行，即： 1居住用地七十年。 2工業用地五十年。 3教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年。 4商業、旅游、娛樂用地四十年。 5綜合用地或者其他用地五十年。知識點二：土地及土地使用年限 土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出 讓合同，依法取得土地使用權之日起開始計算通常在土地 出讓合同中有明確約定。 必須注意的是，購房者所得到的土地使用權，是開發商轉讓 給購房者的。根據我國《城市房地產管理法》42條規定： “以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使 用權的使用年限為減去原土地使用者已經使用年限后的剩余 年限�！币虼�，購房者在簽訂購房合同或取得產權證時，其 實際土地使用年限會短于國家規定的土地使用年限。 另外，有些購房者會關心土地使用年限到期后是不是房屋就 要被國家收回，其實這種觀點是錯誤的。土地使用年限到期 后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續使用土地。知識點二：土地及土地使用年限 地 籍 我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指 土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記， 包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講， 是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資 料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料 的總稱。 宗 地：是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地 塊。 宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映 一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗 地內建筑位置與性質、與相鄰宗地的關系等。知識點三：與房地產開發相關的企業 開發商：是指從事房地產開發經營業務的企業。 房屋質量是購房者非常關注的問題，購房者在購房時通常會 考察開發商的實力與資信，因為優秀的開發商是質量的最有 效保證。在考察時，他們通常會關注開發商的合法性、資信 等級、曾經開發過的項目等等。 對于一個合法的在售項目，其開發商首先應取得《國有土地 使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許 可證》、《建設工程開工證》和《銷售許可證》等相關證 書。 另外，開發商的資質等級也是購房者極為關注的，高資質等 級的開發商通常更容易獲得購房者的信任。房地產開發企業 按資質條件劃分為五個等級。知識點三：與房地產開發相關的企業 資質一級企業1自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。2有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類 的專業管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理 人員不得少于20人。3設有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計 師、經濟師以上含經濟師職稱的總經濟師、工程技術、經 濟、統計、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。4具有5年以上從事房地產開發的經歷。5近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相 當的房地產開發投資。連續4年建筑工程質量合格率達100 ％，優良率達20％以上。知識點三：與房地產開發相關的企業 資質二級企業1自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于 1000萬元。2有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地 產經濟類的專業管理人員不得少于20人，其中具有 中級以上職稱的管理人員不得少于10人。3工程技術、經濟、統計、財務等業務負責人具有相 應專業中級以上職稱。4具有3年以上從事房地產開發的經歷。5近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積， 或與此相當的房地產開發投資。連續3年建筑工程 質量合格率達100％，優良率達10％以上。知識點三：與房地產開發相關的企業 資質三級企業1自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500 萬元。2有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地 產經濟類的專業管理人員不得少于10人，其中具有 中級以上職稱的管理人員不得少于5人。3工程技術、財務負責人具有相應專業中級以上職 稱，其他業務負責人具有相應專業助理以上職稱， 配有初級以上職稱的專業統計人員。4具有2年以上從事房地產開發的經歷。5累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計 完成與之相當的房地產開發投資。建筑工程質量合 格率達100％。知識點三：與房地產開發相關的企業 資質四級企業1自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200 萬元。2有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地 產經濟類的專業管理人員不得少于5人。3工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務 負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計 人員。 資質五級企業 自有流動資金不低于100萬元，具體標準由省、自 治區、直轄市建設行政主管部門制定。知識點三：與房地產開發相關的企業 承建商 即建筑商，是指從事住宅建設的企業。這里必須注意，建筑 商不是開發商，建筑商是負責施工建筑的，它是受開發商的 委托、依照開發商的要求進行施工建設的。 承建商的規模實力及企業一貫的優良作業理念是房屋高質量 的直接保證。目前，國家對施工企業分為四個等級。其中一 級企業為最高，其實力強、設備好、信譽好、產品優良率 高。 此外，國家對建筑施工質量通常以“優良”和“合格”來評定， 一級施工企業由于其嚴格的質量管理制度和自身實力，“優 良”率是很高的。所以，購房者對承建公司進行考察最簡單 的方法就是考察它的資質信譽、已建知名工程項目的多少以 及在建項目的質量如何。知識點三：與房地產開發相關的企業 監理公司 對于任何一個建設工程來說，都必須有工程 監理企業，其職能是對工程建設進行監督， 以確保工程質量。 工程監理企業的資質等級分為甲級、乙級和 丙級，并按照工程性質和技術特點劃分為若 干工程類別。知識點四：住宅的類型 商品房 是指房地產開發經營企業開發的，建成后用于市場出售的房 屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物。 商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、別墅等等， 建筑形式分為板樓、塔樓、板塔結合，按是否享受政策優惠 還可分為商品房、經濟適用房、合作建房…… 商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。 1內銷商品房，是指房地產開發企業通過實行土地使用權 出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內 范圍目前不包括香港、澳門特別行政區和臺灣出售的住 宅、商業用房以及其他建筑物。 2外銷商品房，是指房地產開發企業按政府外資工作主管 部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門 列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅、商 業用房及其他建筑物。 知識點四：住宅的類型 經濟適用房 是指以微利價出售給廣大中低收人家庭的商品房。它 是帶有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用 性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言 是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用 性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的實用效 果，而不是降低建筑標準。 經濟適用房不是人人都可以買的，購買經濟適用房必 須符合當地政府所規定的條件，并經過排號購買。知識點四：住宅的類型 公 房 公房也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業、事業單位 投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權擁有權、占有 權、處分權、收益權歸國家所有。 目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住 房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。 所謂“使用權房”，是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住 宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。 私 房 也稱私有住宅、私產住宅，它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農 村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出 售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。隨著住宅商品化的推進，城市私 有住宅的比重將會隨著房改的推進而不斷提高。知識點四：住宅的類型 集資房 是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單 位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金建造的房屋。職工 個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方 面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。 個人按房價全額出資的，擁有全部產權；個人部分出資的， 擁有部分產權。 廉租房 在即將出臺的國家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概 念，類似于香港的“廉租屋”。我國的廉租房只租不售，出租 給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公 房。 安居房 是指實施國家“安居或康居工程”而建設的住房屬于經濟適 用房的一類。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金 共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。