房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)
時(shí)間:2014-07-11 10:32
作者:[db:作者] 點(diǎn)擊
次
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念 房 產(chǎn) 是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不 同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的 房屋。 地 產(chǎn) 是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需 要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系： 地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán) 屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。 房地產(chǎn) 也稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地 上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利所有權(quán)、管 理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等。知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念 房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開 發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集 多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā) 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地 上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的 活動(dòng)。知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限 土地所有制 在我國(guó)，現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為 全民所有制 即國(guó)家所有和集體所有制即集體所有兩種形 式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。 土地所有權(quán) 土地所有權(quán)，是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土 地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán) 是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。 在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用 權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同樣，消費(fèi)者購(gòu)買商品房后，對(duì) 該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限 土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的 權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 開發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲 取土地的方式主要有以下幾種： 1土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國(guó)家以協(xié) 議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土 地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 2土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用 者通過出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移 的行為。 3土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償 將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無 償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門同意， 并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限 土地開發(fā)：是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地即熟地。 生 地：是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土 地。 熟 地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使 用條件的土地。 三通一平是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地 平整工作。 七通一平是指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃�、道�?通，土地平整。知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限 土地使用年限 首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是 說，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái) 產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出 讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有期限的。 不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用 于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同 書》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，即： 1居住用地七十年。 2工業(yè)用地五十年。 3教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。 4商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。 5綜合用地或者其他用地五十年。知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限 土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出 讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算通常在土地 出讓合同中有明確約定。 必須注意的是，購(gòu)房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓 給購(gòu)房者的。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定： “以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使 用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余 年限�！币虼�，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)，其 實(shí)際土地使用年限會(huì)短于國(guó)家規(guī)定的土地使用年限。 另外，有些購(gòu)房者會(huì)關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就 要被國(guó)家收回，其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。土地使用年限到期 后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限 地 籍 我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指 土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記， 包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講， 是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資 料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料 的總稱。 宗 地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地 塊。 宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映 一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗 地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè) 開發(fā)商：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。 房屋質(zhì)量是購(gòu)房者非常關(guān)注的問題，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)通常會(huì) 考察開發(fā)商的實(shí)力與資信，因?yàn)閮?yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有 效保證。在考察時(shí)，他們通常會(huì)關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信 等級(jí)、曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目等等。 對(duì)于一個(gè)合法的在售項(xiàng)目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得《國(guó)有土地 使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許 可證》、《建設(shè)工程開工證》和《銷售許可證》等相關(guān)證 書。 另外，開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)也是購(gòu)房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等 級(jí)的開發(fā)商通常更容易獲得購(gòu)房者的信任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè) 資質(zhì)一級(jí)企業(yè)1自有流動(dòng)資金2000萬元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬元。2有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類 的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級(jí)以上職稱的管理 人員不得少于20人。3設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師、高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱的總會(huì)計(jì) 師、經(jīng)濟(jì)師以上含經(jīng)濟(jì)師職稱的總經(jīng)濟(jì)師、工程技術(shù)、經(jīng) 濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。4具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。5近3年累計(jì)竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相 當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100 ％，優(yōu)良率達(dá)20％以上。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè) 資質(zhì)二級(jí)企業(yè)1自有流動(dòng)資金1000萬元以上，注冊(cè)資金不低于 1000萬元。2有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有 中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于10人。3工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相 應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。4具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。5近3年累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積， 或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程 質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)10％以上。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè) 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)1自有流動(dòng)資金500萬元以上，注冊(cè)資金不低于500 萬元。2有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有 中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于5人。3工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職 稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱， 配有初級(jí)以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。4具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。5累計(jì)竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì) 完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合 格率達(dá)100％。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè) 資質(zhì)四級(jí)企業(yè)1自有流動(dòng)資金200萬元以上，注冊(cè)資金不低于200 萬元。2有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。3工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù) 負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì) 人員。 資質(zhì)五級(jí)企業(yè) 自有流動(dòng)資金不低于100萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自 治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè) 承建商 即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。這里必須注意，建筑 商不是開發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開發(fā)商的 委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。 承建商的規(guī)模實(shí)力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量 的直接保證。目前，國(guó)家對(duì)施工企業(yè)分為四個(gè)等級(jí)。其中一 級(jí)企業(yè)為最高，其實(shí)力強(qiáng)、設(shè)備好、信譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率 高。 此外，國(guó)家對(duì)建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評(píng)定， 一級(jí)施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力，“優(yōu) 良”率是很高的。所以，購(gòu)房者對(duì)承建公司進(jìn)行考察最簡(jiǎn)單 的方法就是考察它的資質(zhì)信譽(yù)、已建知名工程項(xiàng)目的多少以 及在建項(xiàng)目的質(zhì)量如何。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè) 監(jiān)理公司 對(duì)于任何一個(gè)建設(shè)工程來說，都必須有工程 監(jiān)理企業(yè)，其職能是對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督， 以確保工程質(zhì)量。 工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)和 丙級(jí)，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若 干工程類別。知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類型 商品房 是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售的房 屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、別墅等等， 建筑形式分為板樓、塔樓、板塔結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠 還可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房…… 商品房按銷售對(duì)象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。 1內(nèi)銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán) 出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi) 范圍目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣出售的住 宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 2外銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管 部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門 列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商 業(yè)用房及其他建筑物。 知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類型 經(jīng)濟(jì)適用房 是指以微利價(jià)出售給廣大中低收人家庭的商品房。它 是帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用 性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言 是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用 性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效 果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買的，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房必 須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號(hào)購(gòu)買。知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類型 公 房 公房也稱公有住房、國(guó)有住宅，它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位 投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)擁有權(quán)、占有 權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)歸國(guó)家所有。 目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住 房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。 所謂“使用權(quán)房”，是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住 宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 私 房 也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng) 村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出 售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私 有住宅的比重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類型 集資房 是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單 位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金建造的房屋。職工 個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方 面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。 個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個(gè)人部分出資的， 擁有部分產(chǎn)權(quán)。 廉租房 在即將出臺(tái)的國(guó)家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概 念，類似于香港的“廉租屋”。我國(guó)的廉租房只租不售，出租 給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公 房。 安居房 是指實(shí)施國(guó)家“安居或康居工程”而建設(shè)的住房屬于經(jīng)濟(jì)適 用房的一類。它是由國(guó)家安排的專項(xiàng)貸款和地方自籌資金 共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。
